Recentemente você incorporou um novo imóvel à carteira da imobiliária. Logo chegou o momento de alugar esse imóvel para primeira vez. Curiosamente é a primeira vez que o proprietário do imóvel o coloca para locação. Ele está vivendo sua primeira locação e nunca leu a Lei do Inquilinato (Lei 8.245, de 1991).
Sua imobiliária, ciente da importância do conteúdo dessa lei para evitar problemas entre as partes, vai destacar ao cliente alguns aspectos relevantes. Quais seriam?
De quem é a responsabilidade da manutenção do imóvel
Primeiramente o proprietário do imóvel é responsável entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina. Deve haver condições básicas de moradia, caso seja um imóvel residencial, por exemplo. O locador também responderá pelos vícios ou defeitos anteriores à locação. Esses dois pontos trazidos estão descritos exatamente desta forma na Lei do Inquilinato demonstram a responsabilidade de entregar um imóvel em condições aceitáveis.
Com o passar do tempo, enquanto o locatário desfruta do imóvel locado, pequenos detalhes podem vir a gerar discussões entre ele e o proprietário. São as manutenções que vão aparecendo com o tempo, algo natural, não é mesmo? A Lei destaca a responsabilidade do locador em manter o imóvel em estado de servir ao locatário, contudo existe a ressalva que recai responsabilidade sobre o inquilino. São os casos onde danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por ele, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos, pedem realizar a imediata reparação. Desta maneira, sem ônus ao dono do imóvel.
Ao final do contrato de locação, o locatário deve devolver o imóvel nas mesmas condições que o recebeu. Assim, alguns detalhes como a pintura das paredes são da responsabilidade do inquilino refazer. A Lei traz que se deve restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações do uso normal. Esse uso normal é aquele puído do assento do sofá, a deformidade do colchão, coisas que deterioram com o tempo, independente se é o dono do imóvel ou inquilino que o ocupa. Mesmo que haja a obrigação em devolver o imóvel no mesmo estado em que foi entregue o inquilino não precisará comprar um sofá novo, por exemplo, exceto haja um rasgo ou outro dano provocado por ele de forma não natural.
Para que a característica do imóvel e de seu mobiliário seja honrada na desocupação do imóvel, é essencial que a vistoria de entrada do imóvel seja realizada de forma minuciosa. Esta deve apontar o estado de conservação e características de todos os itens presentes no local. Para aumentar a validade jurídica, o relatório deve conter fotografias que apresentem o estado das paredes, tetos, portas, janelas, bem como de móveis e demais acessórios, quando houver.
Como funcionam as garantias
Para que seu cliente proprietário do imóvel tenha segurança que não vai ter prejuízos em caso de inadimplência, você pode apresentar a ele o que diz a Lei do Inquilinato. A imobiliária e o locador podem exigir no máximo uma forma de garantia dentre três possíveis, são elas: fiador, seguro fiança ou caução em dinheiro ou fundo de investimento.
Outrora o fiador era pessoa obrigatória nos contratos de locação. Isso atrasava demais o processo, atrapalhando todos os envolvidos. De qualquer maneira, ainda existem imobiliárias que trabalham neste formato. Exige-se cuidado, pois o fiador pode – protegido por lei – renunciar ao compromisso como garantidor do imóvel, devendo apenas comunicar, por escrito, ao locador.
A contar o prazo de 120 dias desse aviso, o fiador está livre desse compromisso, e é importante que o inquilino apresente uma nova garantia. Desta forma, evitará a possibilidade de desocupação do imóvel. A Lei do Inquilinato permite ao locador promover ação de despejo com um prazo de 15 dias para desocupação do imóvel, caso o locatário não apresente uma forma de garantia locatícia.
E a quebra do contrato
O contrato é um documento de acordo entre as partes, certo? Então, importante que sejam respeitadas as condições o prazo acordados neste documento, quando se trata de rescisão e desocupação do imóvel.
No caso de um contrato por tempo determinado, o proprietário não poderá reaver o imóvel imotivadamente antes de terminar o contrato, garantindo assim uma segurança ao inquilino. Evita que ele seja retirado do imóvel repentinamente. Para rescisões motivadas, por infração do locatário, a situação beneficia o locador.
Por outro lado, se o locatário manifestar interesse em devolver o imóvel antes do prazo final, ele deverá pagar multa estabelecida em contrato. As multas contratuais podem ser também por atrasos de pagamento ou infrações das cláusulas.
Questões importantes essas vinculadas a Lei do Inquilinato, não é mesmo? Esteja ciente que seus clientes estão alinhados com essas principais questões.
Acesse também: Principais obrigações do locatário e Principais obrigações do locador
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